柳东新区龙光玖珑府一套96.54㎡毛坯房，2026年8月30日第一次法拍，起拍24.48万元，折合2536元/㎡，页面1100多人围观，报名0人、出价0次。 同小区2026年6月二手房挂牌均价5245元/㎡，同比2025年6月跌8.5%，环比5月再跌0.64%。 2021年前后毛坯宣传价曾到8800—9500元/㎡，现在普通挂牌和急售、法拍不是一回事。 柳东的整体压力不在单个小区。克而瑞2026年5月数据，柳东商品住宅库存3744套，去化周期144.4个月，按当月成交节奏约12年；同月柳东只成交17套，均价5223元/㎡。 另一组口径显示，截至2026年6月底柳东库存3715套、45.77万㎡，去化144—166个月。 房东挂出后等带看，等来的常是邻居家先降价。 龙光玖珑府2026年8月在售约171套，同片区正和城挂牌均价约5279元/㎡，联发滨江壹号挂牌约6996元/㎡。都不是“腰斩”两个字能概括，但供给摆在一起，买方议价空间会放大。 合景映月台当年吸引老城和周边县市家长，主打学校和配套。现在看房的人会先问一句：划片文件出了没有、初一班级师资名单有没有、小区到地铁或公交站步行几分钟。学校牌子没落地前，价格预期会被拆成“已开学”和“待确认”两档，同一栋楼不同楼层都能差出不少。 正和城这类大体量盘，挂牌量一多就考验耐心。中介系统里如果同时在售上百套，买家不会只盯一套，会按“总价—装修—楼层—学位”横向比。房东若按2021年买入价挂，带看数通常少于按近期同户型成交价挂的房源。 阳和旭辉江来、联发山水间早年卖7500—8500元/㎡，现在部分业主挂5200元/㎡。周边工厂、江岸都在，学校和商业若还没形成日常通勤闭环，买家算的不只是房价，还有孩子上学车程、买菜半径、晚上回家路灯和公交末班。 江景房另说。 碧桂园十里江湾环江滨水大道26号，幸福里近6个月综合参考均价7599元/㎡，在售66套，页面未展示近期成交；其中169㎡挂162万、144㎡挂138万、192㎡挂188—210万，单价从8641到10919元/㎡都有。 安居客五星街区口径在售87套、均价8923元/㎡； 房天下城中板块口径在售11套、均价10110元/㎡。 同叫江景，头排无遮挡、低总价三房和靠里大平层是两件事。165㎡以上户型挂1000万级，和挂130万的三房，面对的买家完全不同。大平层看房人多，出价人少，原因很直：总价门槛高，置换链条长，买方还要比对荣和天誉、滨江府同级别房源。 荣和天誉一期131.51㎡江景挂220万，单价16729元/㎡；三期165.46㎡江景大平层挂410万，单价24780元/㎡。 挂价代表房东预期，不代表成交。江景、学区、物业、车位、电梯厅老化程度，任一项不达标，看房转化率都会掉。 柳州主城整体库存也能解释这种分化。克而瑞2026年5月末主城区商品住宅库存21893套，去化周期34.3个月；城中同期均价9855元/㎡、去化19.8个月，鱼峰8117元/㎡、去化22.1个月，柳东144.4个月。 新房去化慢，二手挂牌就会更依赖“已经有的东西”。 老城成熟片不是不会跌，而是买家决策更快。柳北白沙保利大江郡安居客在售169套、均价11324元/㎡； 绿城杨柳郡白沙路在售107套、均价12670元/㎡； 金绿洲潭中西路在售101套、均价7114元/㎡。 这些小区学校、商超、医院、公交相对固定，房东定价若贴近近90天成交，带看转签约的比例通常高于纯规划盘。 看房时可直接问中介要三样：近90天同户型成交几套、当前在售几套、近30天带看几次。龙光玖珑府这类柳东盘，成交17套/月摊到全板块，单个小区若171套在售，平均等待时间会明显高于低挂牌小区。 买自住别先信“轻轨口”“名校旁”“江景溢价”。轻轨看批复和开工时间，学校看当年招生公告和划片，江景看楼层、视野、是否头排、小区到主城通勤。挂牌超百套的小区不是不能买，但卖房时要接受邻居牌价，买时可按“近期成交下浮”谈，而不是按当年开盘海报谈。 法拍房更能看出底线。龙光观山苑96.54㎡一拍2536元/㎡无人报名， 润景花园105.15㎡二拍起拍18.6192万元、折合1771元/㎡。 这类价格不代表小区普遍价值，但会压低同片区急售房心理价位。房东挂3700—4500元/㎡能出货，挂8000元/㎡基本只能等特定客户。 柳州现在不是“所有房都难卖”，是“规划未兑现、供给过大、总价过高”这三类叠加才最难。老城低挂牌、近地铁、近已开学学校、近三甲或大型商超的房源，流通性会好一些；远郊大盘、纯江景大平层、全靠商业和教育画图的楼盘，挂多久取决于定价是不是先一步回到现实。 特别